不動産登記・担保制度

退職慰労金として会社不動産を給付する場合の登記手続き
 この度、当社の取締役が退職することになりましたので、退職慰労金として、会社不動産を給付することにしましたが、その登記手続きはどのようにしたらよいのでしょうか。(2016、9、20)
 会社法では、取締役の報酬、賞与その他の職務執行の対価として株式会社から受ける財産上利益については、その額、給付内容等について、定款に定めていないときは、株主総会の決議によって定めます(会社法361条1項)。
 ですから、定款に具体的定めがない場合は、株主総会で「退職慰労金として不動産を給付する旨の決議」をします。所有権移転の効力はその後、当該取締役が受諾の意思表示をしたときに生じます。
 登記の原因は、いろいろ議論がありましたが、「年月日退職慰労金の給付」ということになります(登記研究790、質疑応答7957)。添付書類としては、議事録等をつければよいでしょう。
表示・保存登記前の日付による移転登記
土地につき、表示、保存登記前の日付を原因とする売買による所有権移転登記は可能か。(2014年12月23日)
いろいろ、悩みましたが、可能であろうということで、明日登記申請します。表示保存登記前に、土地は存在しており、地番等では、不動産を特定できないが、ここの部分ということで、売買は可能である。表示登記、保存登記によって、不動産が生じたわけでないので、登記前に売買が可能であり、地番が付くのが後になっただけの話であるからである。
抵当権の債務者の相続による、債務者の変更登記(2014年12月13日)
 父が死亡したのですが、相続人は私を含め3人ですが、遺言によって、債務を含めてすべての財産を相続しました。銀行から、父が債務者である抵当権の債務者の変更登記をするように言われました。どのような登記をしなければならないのでしょうか。
 抵当権債務者の変更登記は、原則としては、債務者の相続人全員を債務者とする変更登記をし、その、あとに免責的債務引受けを原因とする債務引受けをした者を債務者とする変更登記をします。
 しかし、遺産分割により、債務を承継する者を定める協議が成立したときは、遺産分割は相続の開始の時にさかのぼってその効力を生ずるので、債務承継者が相続開始のときから債務者となる。その協議の結果を抵当権者が承認したときは、承継者を債務者とする相続を原因とする債務者の変更登記をすることができる。
 本件の場合は、遺産分割によって債務者が決められたわけではないが、遺言の効力も遺言者死亡の時から生ずるので、遺言によって債務者が指定されているときは、遺言者死亡の時から指定されたものが債務者となる。従って、遺産分割の時と同様に、指定されたものを債務者とする相続を原因とする債務者の変更登記をすることができる。
農地法5条の許可を停止条件とする仮登記の本登記
 農地を購入したのですが、農地法の許可をすぐとれそうもありませんので、とりあえず、農地法5条の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をしました。その後、当該土地につき、建設業者が資材置き場とするために農地法5条の許可を得て、地目を雑種地にする変更登記がなされました。そこで、農地ではなくなったので、仮登記を本登記にすることは可能でしょうか。
 そうですね、農地法の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記がされた土地が、雑種地になり農地ではなくなったわけですから、農地法の許可を得る必要がなくなったわけで、無条件になったわけですよね。ですから、停止条件は意味をなさなくなったわけですから、地目変更がされた時点で所有権を移転できるようになったのです。ですからその時点で所有権が移転しますので、その日付をもって、仮登記を本登記にする登記ができます。(2014年10月6日)
事業譲渡による所有権移転登記の添付情報
 このたび、当社(株式会社)の山形市にある調剤薬局事業を譲渡することにになりました。事業譲渡するには、株主総会の承認を受けなければなりません(会社法467条)。事業譲渡に伴い、調剤薬局の店舗の移転登記をする必要がありますが、その登記の申請に際し、株主総会の議事録を添付しなければなりませんでしょうか。(2014年3月20日)
 当事務所で以前に事業譲渡に伴う、所有権移転登記を申請した際は、議事録を添付せずに申請し登記が完了致しました。最近また事業譲渡に伴う移転登記をすることになり、議事録等の添付が必要か調査しましたが、特に先例等は無いようです。しかし、事業譲渡については株主総会の承認が必要で、不動産登記法上登記原因について、第三者の承諾したことを証する情報を提供することが要求されておりますので原則議事録は必要ではないかと考えます。
 但し、会社法468条によれば、事業譲渡する資産が、譲渡会社の純資産の五分の一以下であれば、承認が不要と規定されております。したがって、譲渡資産が五分の一以下であれば、その旨を、登記原因証明情報に記載しておけば議事録の添付は不要です。 
相続財産管理人の資格証明書
 相続財産管理人に選任された弁護士ですが、このたび、その管理している不動産を売却することになりました。司法書士から3カ月以内の代理権限証明書(資格証明書)が必要だと言われましたが、相続財産管理人に選任された審判書をもって代理権限証明書(資格証明書)に代えることはできないのでしょうか。
 任意代理権を証明する委任状の有効期間については、法令上の制限はないので、3か月を経過したものでもよろしいです。しかし市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成したものは、作成後3カ月以内のものでなければなりません(不動産登記令17条1項)。
 ですから、審判書の日付が3カ月以内ものであればその選任審判書をもって代理権限証明書に代えることができますが、選任後3か月を経過している場合は、新しい資格証明書を家庭裁判所から取得してください。実質的に考えても、当初選任された相続財産管理人が交替している可能性もあるわけで、現在も相続財産管理人であることを、直近の証明書で確認する必要があります。
 なお、不動作を売却する際管財人の印鑑証明書も必要になりますが、破産管財人と異なり家庭裁判所では、通常弁護士の印鑑について証明書を発行しませんので印鑑証明書は弁護士さん個人の印鑑証明書が必要になります。ところで、通常相続財産管理人の選任書には弁護士さんの事務所の住所しか記載されていませんので、相続財産管理人の資格証明書を発行してもらう際には、弁護士さんの個人の住所と事務所の住所を併記したものを取得して下さい。
 もう一点、注意すべきは、弁護士さんは結婚しても旧姓で弁護士登録をして仕事をなさっている方が、多いですが、個人の印鑑証明は旧姓ではありませんので、弁護士名と旧姓とを併記した証明書が必要になります。通常は女性弁護士の場合に注意しなければなりませんがたまに、男性弁護士が結婚するときに、どちらの姓にするかじゃんけんで決めたが負けたため、奥様弁護士の姓になっているなどというケースがあり、取引当日証明書をとりなおしたということがありました。(2013年10月4日)
(破産者の死亡と任意売却)
 破産手続き開始の登記がされておる破産者の不動産を、任意売却することになりましたが、破産者が死亡してしまいました。登記上の名義人は破産者のままになっております。任意売却の前に、相続登記等をする必要があるのでしょうか。(2010年4月11日)(2010年10月13日)
  任意売却における「所有権移転登記申請上」の登記義務者の表示と「登記簿上」所有者の表示は一致している必要がある。破産者は死亡しているので、破産者を登記義務者として表示することはできない。登記簿上の所有者につき、何らかの変更登記が必要になる。
 考えれる登記としては、相続登記か、亡破産者相続財産とする登記名義人表示変更登記だ。
 破産者の財産は破産管財人が管理しており、破産者が死亡してもそのまま管理は続行しておる。破産法上も、第227条において、「裁判所は、破産手続き開始の決定後に破産者について相続が開始したときは、当該相続財産にについてその破産手続きを続行する。」とある。そこで破産者が死亡したからといって、相続による所有権移転という物権変動の登記をいれるより、当該財産をそのまま管理しているという実態を表すには、登記名義人を破産者から「亡破産者相続財産」とする登記名義人表示変更登記をするのがふさわしいし、破産法第227条の文理にもそう。
 結局下記のような登記をして、その後任意売却の登記手続きを進めることができた。
  目 的  登記名義人氏名変更
  原 因  平成OO年OO月OO日(破産者の死亡年月日)
        破産法第227条に基づく破産手続き続行
  変更後の事項
        亡A相続財産  
  2010年10月7日、横浜地方法務局のある出張所より、このホームページの内容についての問い合わせがあった。同じようなケースがあったようで、司法書士が私のこのページを印刷して、法務局にもっていったようだ。法務局の問い合わせの内容は、相続人が相続放棄をしていたかどうかであった。この件を解決するに当たって、相続人については、何も調べなかった旨を伝えた。するとさらにこの登記をする際の登記原因証明情報として、どのようなものを提供したのかと問われた。登記原因証明情報としては、破産管財人の資格証明書上に下記のような記載があったので、それを登記原因証明情報とした旨を伝えた。
 「当職が平成18年12月5日、破産管財人に選任されたが、その後、破産者Aが平成19年7月30日死亡して相続が開始したため、破産法227条により、当該相続財産について破産手続きが続行することになり、当職が引き続き破産者亡A相続財産の破産管財人となって現在に至っている」
賃借権設定日と賃借権存続期間の開始日
 建物所有を目的とする土地の賃借権について、その存続期間を設定契約日より後の日を起算日とする賃借権設定登記を起算日より前に提出することは可能でしょうか。(2010年4月8日)
 このような賃借権設定契約そのものは有効ですが、起算日より前に賃借権設定登記を提出することはできません。起算日前には、賃借権の使用収益が始まらないので、賃借権は成立していない。従ってこの時点では、始期付あるいは停止条件付の賃借権に過ぎないので、仮登記はできるが本登記は提出できません。このことにつき、民事法務第134号で法務省民事局第三課「秦愼也」氏が解説しております。
 実は、当事務所で、賃借権は債権で、貸す債務及び借りる債権は設定日に成立しており登記を可能であるとの判断に基づき設定日に登記を提出したが、上記のような公権解釈に基づき、一旦申請を取下げ起算日以降に再提出しました。
「中間省略登記」は認められないが「第三者のためにする契約」という方法で、中間省略登記と同様な結果を得られると聞きました。どのような方法なのでしょうか。
 中間省略登記というのは、AからBが不動産を購入し、それをCに転売した場合に、登記は中間者Bを省略し、直接AからCに移転登記登記をする場合のことである。登記は実態関係を忠実に反映させなければならないので、従来から中間省略登記は禁止されていた。しかし、なされてしまった登記は有効であるということで、実務上は実質上容認されていた。特に、土地バブルの時代はしばしば中間省略登記が行われた。
 しかし、新不動産登記法が施行(平成17年3月7日)され、登記原因証明情報(登記原因を基礎づける事実についての証明情報)を登記申請のさい提供することが義務付けられたので、中間省略の事実を隠した登記原因証明情報を作成して登記をすることは、虚偽私文書作成、あるいは公正証書元本不実記載罪に問われるので中間省略登記は原則どうり認められなくなった。 現に新法施行当時、偽りの登記原因証明情報を作成し中間省略登記を申請した司法書士が刑事罰に問われた。
 中間省略登記は認められないが、まずAB間で、Aの所有権を直接第3者のCに移転させるという「第3者の為にする契約」(民法537条1項)という契約を結ぶことができる。これを使うことによって、Aから、直接Cに移転登記をすることができる。
 このような「第3者の為にする契約」により中間省略登記と同様な結果を得る為にはAB間とBC間の契約につき次のような特約条項をつけておく必要がある。
AB間の契約の特約として明記しておくべきこと
@第3者のためににする契約及び所有権の移転時期
 「A及びBは、本契約が第3者のためにする特約を付した売買契約として締結されるものであることを確認する」
 「Bは、Aに対し本物件の所有権の移転先となる者(B本人を含む)を指定するものとし、本物件の所有権は、Bの指定及び売買代金全額の支払いを条件として売主から買主の指定するものに直接移転する」
A所有権の留保について
 「BがAに対して売買代金全額を支払った後であっても、Bが所有権の移転先となる者(B本人を含む)を指定しない限り、本物件の所有権は、Aに留保されるものとする。」
BC間の契約の特約として明記しておくべきこと
@直接所有権移転について
  「Bは、現所有権登記名義人(以下「現所有者」という。)所有にかかる本物件をCに売り渡し、Cはこれを買い受けた。」
 「Bは、Bが現所有者との間で締結している平成○年○月日付け売買契約(第三者のためにする特約付き)に基づき、現所有者からCに対し直接所有権を移転させることによりその義務を履行するものとする。」
A所有権移転時期について
 「本物件の所有権は、Cが売買代金の全額を支払い、Bがこれを受領し、かつBが現所有者 との間で締結している平成○年○月日付け売買契約(第三者のためにする特約付き)に基づき、Cが現所有者に対して所有権移転をうける旨の意思表示をしたときに、現所有者から買主に移転する。」
  3年前に抵当権設定契約を結びましたが、登記はしませんでした。このたび、登記をすることになりました。債権額は、当初5千万円でしたが、毎月返済され、現在2千万円なっております。
 当初の抵当権設定契約書で、現在の債権額2千万円で登記ができますか。(2009年1月13日)
 現在の債権額2千万円で登記できます。ただし、当初の抵当権設定契約書に現在の債権額が2千万円になっていることを、明示する必要があります。
(仮差押の登記と破産の登記)
 破産の登記がある物件を、破産管財人より任意で購入することになりました。登記簿を見ましたら、破産の登記の前に仮差押の登記もあります。この登記は、抹消されるのでしょうか。(2008年11月14日)
 破産手続開始の決定があった場合には、その前になされていた仮差押えは破産財団に対してはその効力を失います(破産法42条2項)。従って、任意売却がされましたら、移転登記完了後の登記簿を、裁判所に提出して、破産の登記とともに、仮差押の登記の抹消の嘱託登記を提出するよう破産管財人が裁判所に上申すると抹消されます。
 最近、在庫商品等を担保にいれて、融資を受け、それを登記することができるようになったと聞きましたが、どのような制度なのでしょうか。(2008年7月5日)
 これは、動産譲渡登記という制度です。法人が行う動産の譲渡について、登記によって公示し対抗要件を備えることができる制度です。平成17年10月から運用されております。
 この制度を利用して、企業が保有する機械設備や在庫商品などの動産を、譲渡担保に供することができます。 
 これにより、不動産などの保有していない企業でも、機械設備や在庫商品を担保に入れて融資を受けることが容易になりました。担保として、それらを譲り受けた金融機関も、登記をすることにより、第三者に、譲渡担保に入っているといううことを主張できます。
 担保に入れる動産としては機械設備などの個別動産(耐久財)と在庫商品(消費財)などの集合動産があります。
 最近当事務所で係わった案件では、産業廃棄処理設備を登記した事例があります。
 シンジケートローン契約に基づく金銭消費貸借につき、抵当権設定登記をする場合、注意すべき点を教えて下さい。
  シンジケートローンとは、大型の資金調達ニーズに対し複数の金融機関が協調してシンジケート団を組成し、一つの融資契約書に基づき同一条件で融資を行う資金調達手法です。シンジケート契約に基づく金銭消費貸借につき抵当権設定登記をする場合は、各金融機関の貸付条件は同一ですので、登記事項の利息、損害金は同一でまた登記の順位番号も同一になります。
 なお登記原因は、通常の抵当権設定登記と同じで、平成××年××月××日金銭消費貸借平成××年××月××日設定、平成××年××月××日金銭分割貸付契約の平成××年××月××日設定等である。
  破産した人の不動産を今回購入することにしたのですが、破産管財人の弁護士さんから、「担保権消滅制度」を利用して手続きを進めるといわれました。どのような制度なのでしょうか。
 担保権のついている、破産者の物件を、競売手続きによらずに売却するのを任意売却といいます。その際、抵当権を抹消するために抵当権者といくら弁済したら抹消に応じてくれるか交渉するわけですが、なかなか、金額が折り合わなかったり、後順位の抵当権者から高額な担保抹消料を要求され任意売却ができないケースがよくありました。
 任意売却をスムーズに進めるために、管財人は、売買価格、破産財団への組み入れ額、買主等を示して、裁判所に担保権消滅許可の申立てをします。裁判所は、抵当権者の異議申し立てがないと、その物件の任意売却及び担保権消滅の許可決定をします。
 許可決定が確定すると、許可申立書に添付された売買契約と同一の売買契約が締結されたものとみなされます。買主は、裁判所が定めた納付期限までに、売買価格から財団組み入れ額を控除した額を裁判所に納付します。代金納付により、担保権は消滅し、裁判所は担保権の抹消登記の嘱託をし、納付された代金を配当表に基づいて抵当権者等に配当します。
 今年(平成20年)1月15日より、不動産登記申請についても、半ラインで登記申請ができると聞きましたが、どういうことなのでしょうか。(2008年1月11日)
 現在も不動産登記についてオンライン申請ができますが、全ての情報をオンラインで送らなければなりません。しかし、そうすると、登記申請の権利者や義務者の方も電子証明書を取得していただき、その情報をオンラインで送らなければなりません。ところが現実問題として、個人の方や法人の代表者が電子証明書をもっているなどということは、まずありません。ですから、不動産のオンライン申請は、現在は休眠状態です。
 そこで、オンラインで送る情報を一部に限り、他の情報は郵送あるいは持参してもいいというシステムにしたのが半ライン申請です。
 オンラインで送らなければならないのは、@登記の内容についての情報、A登記原因証明情報、B登記識別情報の3種類です。それ以外の、委任状、印鑑証明、住民票等の書類を法務局に提出すれば登記申請ができます。ただこのような方法は、法務局へ書面で申請するよりはオンラインでの作業の分だけ余計な作業が増えるので、かえって煩雑です。
 しかし、オンライン申請を普及させるために、半ライン申請をすると登録免許税が安くなります。全ての登記ではありませんが、保存登記、移転登記、抵当権設定登記の3種類の登記についてです。最大一申請につき5000円の登録免許税が安くなります。
 お客さんの負担が軽減されるので、当事務所はできませんとはいえないので、やはり対応せざるをえません。私どもの事務所でも、15日に抵当権抹消、所有権移転、抵当権設定登記が予定されているので、半ライン申請と紙申請の両方の申請を準備して臨みます。
 システムがダウンした場合は、法務局は責任をとらないといってますので、万が一のために紙申請も準備する必要があるのです。
 最初土地購入資金につき銀行から融資を受け、その土地に抵当権を設定し、建物が完成したときに当該建物に抵当権の追加設定をしました。そのとき、最初の抵当権設定のときの債務者の住所と借入金利率が、追加設定のときのそれらと異なってもよいでしょうか。(2007年5月6日)
 本来は同一債権を担保するものであるから、債務者の住所も利率も同一であるべきです。この点根抵当権については法律上登記事項全部につき、同一であることが要求されております(民法398条の17)。しかし抵当権については、そこまでは要求されておりませんので、登記事項が異なっても登記されます。ただ同一債権を担保するのですから債権の同一性に反するような登記をすることはできません。たとえば債務者や債権者が異なるような登記はできません。
  近々権利証が無くなると聞きましたが、どのようになるのでしょうか。
 現行不動産登記法が、平成16年6月に全面改正され、平成17年3月7日に新法が施行されました。新法のもとでは、登記をオンラインで申請することができます。それに伴い今まで、登記がされると登記済証(権利証)が登記権利者に交付されていましたが、それに代わるものとして、登記識別情報が交付されます(オンライン指定庁になったときから、仙台法務局では平成17年11月28日よりオンライン指定庁になりました)。この登記識別情報は12桁の英数字からなりたっています。この情報が次回の登記申請に本人確認手段として利用されます。従って、其の登記識別情報を他に知られることなく、厳重に管理する必要があります。また、その登記識別情報を見ただけでは、それが其の権利者の其の物件のものかどうかは登記官しかわかりませんので、不動産の取引をする際、事前に確認しておく必要があります。
 私が銀行から借入するにつき、私が社長に就任している会社の土地を担保に提供したいのですが、なにか特別の手続きが必要なのでしょうか。
 会社の社長個人の債務につき、会社の土地を担保提供するということは、社長個人を利する行為で、会社にとっては不利益な行為です。これを利益相反取引といいます。この場合は、会社の出資者(有限会社)または取締役会(株式会社)の承認が必要になります。
 なお、社長個人の土地を会社に将来売買する旨の予約をしそのことにつき所有権移転請求権仮登記をしていた場合に、仮登記をするときにはもちろん前述の承認が必要ですが、その売買予約を解除しその仮登記を抹消する場合にも会社の出資者あるいは取締役会の承認が必要になります。
「リバースモゲージ」という融資があると聞きましたが、どのような融資なのですか。
 通常融資を受けるときは、契約時に一括して融資を受け、何十年かにわたって毎月少しずつ返済していきます。リバースモゲ-ジの場合は、毎月少ししづつ融資をうけ、契約終了時や死亡時に資産を売却し一括して返済するので逆抵当融資「riverse mortgage」といわれます。
 住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に、居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し生活費に当てる制度です。
 平成15年9月1日から、宮城県社会福祉協議会において、この制度を設けました。65歳以上で土地建物を所有している人が利用できます。詳細は、宮城県社会福祉協議会 生活資金課 電話022-225-8476まで
 土地を売却したいのですが、権利証が見当たりません。どうしたらよろしいでしょうか。
 権利証(あるいは登記識別情報)を提供することができない場合は、法務局からの事前通知(個人の場合は、本人限定受取郵便により、法人の場合は原則として書留によります。)により本人確認を行うが原則的方法です。また、資格者代理人が本人を確認し、その情報を登記官に提供し、その内容が適正と認められると、事前通知を省略できます。
 私どもの町内会が、この度法人化されました。今まで、町内会所有の集会所の登記名義人は町内会の役員3人の名義になっておりましたが、町内会名義に変更したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。なお、役員の1人は町内会が、法人化するまえに亡くなっております。
 地方自治法の改正により、平成3年4月2日より、町内会も法人化できるようになりました。これにより町内会所有の不動産につき、町内会名義で登記できることになりました。しかしこの法律改正前は、町内会名義では登記できなかったので、町内会の代表者の個人名義で登記せざるをえなかったのです。 そこで貴町内会のように、法人化後に、個人名義から町内会名義に登記する必要が生じるわけです。町内会の代表者名義で登記していたのは、町内会の委任を受けて登記していたものです。そこで、町内会名義に変更する原因は、「委任の終了」ということになります。委任の終了年月日は町内会名義で登記できる状態になったとき、つまり法人格を取得したときである法人格の認可をうけたときになります。具体的な登記手続きは、現在の登記名義人から印鑑証明と委任状を頂戴して権利証を添えて、登記申請します。
 登記名義人である役員の1人が、法人格を取得する前に亡くなっているそうですので、この人については、相続人全員から印鑑証明と委任状を取得してください。なお、この場合相続登記をする必要はありません。そもそもこの不動産は、町内会所有であり、相続財産ではありません。相続人は、町内会に依頼されて登記名義人に就任した受任者たる地位を相続したにすぎないからです。


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