不動産登記・担保制度

'(登記原因証書の作成名義人になれる者)
　離婚につき相手方との交渉を依頼された弁護士さんが、交渉の結果離婚が決まり、夫から妻に財産分与として、居住していた土地建物を与えるという協議が成立しました。その旨を弁護士さんが書面（登記原因証明情報）を作成し、登記申請をすることができますでしょうか？（２０２１年６月９日）
　権利に関する登記申請の際は、登記の真実性を確保するために、申請人は登記原因証明情報を提供しなければならないとされており、共同申請の場合は、少なくとも登記義務者が作成すればよいとされております。というのは、登記義務者は登記によって不利益を受けるものであり、その者自らが登記の申請人として関与し、その原因となる具体的な事実を等を確認して、登記原因証明情報を作成するのであれば、その内容の真実性は充分担保されるからです。
　ところで、離婚という実体的法律関係に当事者より委任を受けて関与する弁護士さんが、財産分与に関する登記の原因証明情報を作成する場合は、財産分与の具体的な事実を確認して登記原因証明情報を作成するのであるから、その内容の真実性は担保されるといえます。そこで、弁護士さんが作成名義人として作成した財産分与に関する登記原因証明情報を提供して登記申請をすることを認めても登記の真実性が害されることはないと考えられます。ただ、その弁護士さんが当該の実体関係に関与していることをしめすために、当事者から離婚につき解決を依頼したという当事者からの授権を証明するための委任状を提供する必要があります。（登記研究７００号１９５頁）
死因贈与の登記は、どのように申請するのでしょうか。（2021年4月13日）
　死因贈与の登記は贈与者が死亡してから登記を申請するので、登記の申請者は相続人の全員と、受贈者です。ただ、死因贈与は遺贈の規定が準用されますので、死因贈与の執行者が定められている場合は、執行者が登記義務者になり受贈者が登記権利者として登記申請致します。
　添付書類として、注意点は、死因贈与契約が公正証書で作成されている場合はそのまま登記できますが、契約書が当事者同士で作成されおり、贈与者の印鑑証明書がある場合はそれで足りますが、印鑑証明がない場合は相続人全員の承諾書（印鑑証明書付き）が必要になります。
　遺贈の場合は、遺言書という厳格な方式に従った書類によって遺贈者の意思が明確に示されておるので、相続人を関与させる必要がないが、私人間で作成された死因贈与契約書だけでは、贈与者の意思の信憑性に疑いがもたれる可能性があるので、その書類に贈与者の実印が押され、印鑑証明が添付されている場合は、相続人の関与は必要がないが、そうでない場合は相続人に関与させる必要があるのです。
　また、執行者が死因贈与による所有権移転登記を申請する場合の代理権限証書を証する書面という角度から見た場合、執行者の指定のある死因贈与契約書が公正証書であるときは当然公正証書のみで足りるが、私署証書によるときは、当該私署証書に押印した贈与者の印鑑証明書又は贈与者の相続人全員の承諾書（印鑑証明書付き）のいずれかを添付すべきである。（登記研究５６６号　平７・3　131頁）
相続財産管理人の資格証明書・印鑑証明書
　相続財産管理人に選任された弁護士ですが、このたび、その管理している不動産を売却することになりました。司法書士から３カ月以内の代理権限証明書（資格証明書）が必要だと言われましたが、相続財産管理人に選任された審判書をもって代理権限証明書（資格証明書）に代えることはできないのでしょうか。
　また、委任状に相続財産管理人が押印する印鑑の印鑑証明書は、個人としての印鑑証明書でなければならないのでしょうか。
（2020年12月10日）
　任意代理権を証明する委任状の有効期間については、法令上の制限はないので、３か月を経過したものでもよろしいです。しかし、代理人の権限を証明する書面であって、市町村長、登記官その他の公務員がが職務上作成したものは、作成後３カ月以内のものでなければなりません（不動産登記令１７条１項）。　ですから、審判書の日付が３カ月以内ものであればその選任審判書をもって代理権限証明書に代えることができますが、選任後３か月を経過している場合は、新しい資格証明書を家庭裁判所から取得してください。実質的に考えても、当初選任された相続財産管理人が交替している可能性もあるわけで、現在も相続財産管理人であることを、直近の証明書で確認する必要があります。
　なお、不動作を売却する際管財人の印鑑証明書も必要になりますが、破産管財人と異なり家庭裁判所では、通常弁護士の印鑑について証明書を発行しませんので印鑑証明書は弁護士さん個人の印鑑証明書が必要になります。ところで、通常相続財産管理人の選任書には弁護士さんの事務所の住所しか記載されていませんので、相続財産管理人の資格証明書を発行してもらう際には、弁護士さんの個人の住所と事務所の住所を併記したものを取得して下さい。
　もう一点、注意すべきは、弁護士さんは結婚しても旧姓で弁護士登録をして仕事をなさっている方が、多いですが、個人の印鑑証明は旧姓ではありませんので、弁護士名と旧姓とを併記した証明書が必要になります。通常は女性弁護士の場合に注意しなければなりませんがたまに、男性弁護士が結婚するときに、どちらの姓にするかじゃんけんで決めたが負けたため、奥様弁護士の姓になっているなどというケースがあり、取引当日証明書をとりなおしたということがありました。（２０１３年１０月４日）
  　上記取り扱いにつき、その後緩和する取り扱いがされております。まず、資格証明書については、作成後3か月を経過しした審判書謄本と併せて、裁判所書記官が作成した当該相続財産の管理人がその権限を超える行為をすることを許可する審判の記録の謄本であって作成後3月以内のものが提供された場合には、適法な書面が添付されていると扱ってよい。（登記研究806　平27・4）
　印鑑証明書についても、家庭裁判所で選任される相続財産管理人や不在者財産管理人についても、家庭裁判所が印鑑についての証明書を発行している場合は、市区町村が発行する証明書を添付する必要はなく、また3か月の期間制限もないとされております。（登記研究709　平19・3）（2020年12月10日）
　
（住民票は本人確認情報の公的確認書類になるか）
　住民票は本人確認情報制度における、公的確認書類と認めることができるか。（２０２０年７月８日）
　不動産の売主が権利証を紛失していると、原則として所有権移転登記をすることができない。ただ、その登記申請にかかわる司法書士が、その権利書の持ち主の本人確認を行い、その本人の所有に間違いないという本人確認情報を作成すると、それが権利証の代わりになり登記手続きを進めることができる。
　その本人確認情報を作成するさいの本人確認書類として、まず顔写真付きの書類である、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどは１種類あればよい（１号書類）。そうでない場合は法律上規定された２種類の公的書類が必要になる（２号書類）。その例としては、国民健康保険証、後期高齢者証、介護保険証、年金手帳等がある。この書類が１種類しかない場合は、さらに法律上「官公庁から発行され、又発給された書類その他これに準ずるものであって、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもの」のいずれか１以上の書類が必要になる。その書類として、住民票が該当するであろうか。住民票は比較的取得しやすい書類であり、本人確認書類としてはその所持人が本人であることの証明力は低いといえる。これについて、（登記研究７４５号　平成２２年３月　１１５P～１２１P）の筆者は、「本人から提供された住民票上の住所地に赴き、本人確認をしさらに、家族が面談に同席し、その者について運転免許証等によって本人確認を行っているような場合であって、その内容が明らかにされているときは、それをもって本人確認情報の内容を相当と認めることができる。」と述べている。
　当事務所でも、高齢の元気な女性で、１号書類はなく、お元気なので、介護保険も利用していないので、介護保険証はなく、あるのは後期高齢者証のみという方がおり、結局住民票の提示を受けて、ご本人のご自宅に伺って同居のご長男夫婦の立会いの下本人確認をし、本人確認情報を作成し登記を進めることが出来た。
（委任の日が登記原因より前でもよいか）
　不動産の売主が在監者や海外在住者ですと、所有権移転登記の委任状は登記原因である売買の日より前の日付けで委任された旨の委任状をもちいて登記委申請せざるをえないと思いますが、問題はないでしょうか。（2020年5月22日）
　これについては、月報司法書士（2013、11）、登記先例解説集（（31巻12号）78頁～79頁）、横浜地方法務局　横浜司法書士会横浜登記実務協議会報告　平成5年11月20日報告、等々「委任状に記載されている委任の日は、登記原因の前後を問わない」とされておる。
　当職も、この結論を知っておったので、全然問題にすることなく、登記原因より前の日付の在監者からの委任状をもって登記申請したところ、法務局から登記を実行することができない旨の連絡がきた。今回は、一括決済で、決済日に売買契約も結ぶというものだった。そうしたら法務局の主張は、登記の依頼は売買契約という実体関係が完了してからするもので、実体関係が完了していない前に登記の委任をすることができないから、そのような委任状は不適格で登記を進めることができないという主張であった。前記の結論にはそのような限定がついていないのに、法務局はその理由付けに固執し続けた。私は「却下していただいても結構です」というつもりで、最終の話し合いに赴いたところ何とか法務局の理屈を維持したままの結論で登記を通すということになった。
　今回、売買契約や代金決済に在監者が立ち会うことができないので、弁護士にそれらの手続きを包括的に依頼する旨の委任状（刑務所長の在監者署名、指印である旨の奥書付き）を在監者からえていた。その委任状とその弁護士からの決済日付けの当職に対する委任状で登記は可能であるという結論になったのである。
　私は、そのようなことをしなくても、当初の当職への委任状で登記は可能であると思っているが、とにかく取引の日は20日程前で4千万のお金が移動しており、4800万円の根抵当権が設定されているので、今更取り下げなどとてもできるものではなかった。だから、とにかく登記が通れば良しとした。法務局から、登記できないという連絡が来てから最終的に登記が通るという結論が出るまで3日ほどかかったがその間生きた心地がしなかった。登記官は書類だけみて、簡単に取り下げしてくれ等言ってくるが、登記の背後にある実態を考慮して、あまり簡単に取り下げなどとを言わないでほしいと思う。
「清算結了後の所有権移転登記登記手続き」
　会社から不動産を購入したのですが、所有権移転登記手続きをしないうちに、会社が解散し、清算結了登記もされてしまい、会社が存在しなくなってしまいました。所有権移転登記をする方法はありますか。（2020年3月4日）
　不動産の所有権移転登記が済んでいないということは、まだ会社に財産が残っているということです。ですから、清算手続きは終了していません。そこで、清算人が生存しておれば、清算人から、印鑑証明、移転登記の委任状、権利証等を預かれば移転登記が可能です。この場合、便宜、会社の復活登記等をせずに手続きを進めることができます。なお、清算人が死亡している場合でも、清算人に就任していなかった取締役がいる場合は、その取締役は法定清算人として、手続きを行うことができます。取締役もいない場合は、裁判所に清算人選任申立てして手続きを進めます。
　また清算結了後に不動産が会社名義の不動産が発見され、売買により移転登記をしたい場合は、清算結了登記を抹消し、新たに清算人を選任して手続きを進めることになります。
「たかが名変されど名変」
　同一人が、甲土地については所有権名義人、乙土地については所有権仮登記名義人である場合の住所移転による名義人表示表示変更登記は、同一申請書で申請することはできるか。
　「登記研究」（453号123頁）によれば、1の申請情報ではできないとされている。その理由としては、登記の目的が異なるからであるとのことである「登記研究」（857号87頁実務の視点）。実は当事務所でもつい最近、隣県の法務局に、同一事案で、一括申請したところ、法務局から電話があり、一括申請できないので取り下げしてくれと告げられた。しかし、その登記簿を見ると、他の共有者の同一事案の登記すべてが（5件）一括申請で完了されていたのである。電話があった時は私は質疑応答の結論を知らなかったので、急に取り扱いを変えるのは不公平ではないかと声を荒げた。上司と相談して翌日電話すると一旦担当者は引き下がったが、翌日の電話で真に申し訳ないがやはり取り下げてくれとのことであった。その時はすでにこちらも質疑応答の結論を調べ済みであったので、承知せざるを得ず、取り下げることにした。（2019年10月9日）
ＤＶ防止法と不動産登記（現在の住所が知られないようにする方法）
　夫のＤＶが原因で離婚しました。共有していた不動産を、夫に財産分与を原因として移転登記をする場合、私の現在の住所は登記簿上の住所と異なりますが、夫に住所を知られたくないので住所変更登記を入れずに登記できますでしょうか。
　また、私が不動産を夫より移転登記を受ける場合、現在住んでいるところを知られたくないので、別な住所で登記することは可能でしょうか。
どちらも可能です。ＤＶ防止法により支援措置を受けているという市長村長の証明書をつけて登記申請をすればよいです。なお、申請した登記書類の閲覧についても制限をすることができます。（２０１８年１１月２０日）
（農地法の許可書）
農地の名義変更をする際、原則的には農地法の許可が必要であるということですが、以下のようなケースの場合に農地法の許可が下りたのですが登記は可能でしょうか。
　①許可書に記載されている農地の売主の住所は登記簿上の住所が記載されておりますが、許可が下りた日より前に売主が住所を移転していた場合。
　②まだ相続登記がなされておらず、登記簿上は被相続人の名義のままになっている土地につき、相続人が売主ということで相続人の名前で農地法の許可を取った場合。（2018年4月9日）
いずれも、登記が可能ということで、実際に登記がなされました。
①については、実体の所有者がその農地で所有者であることが確認できるのであれば、登記は可能ということです。
②許可を取った相続人が必ず相続できることが確認できれば、相続登記後その許可書で名義変更可能である。
退職慰労金として会社不動産を給付する場合の登記手続き
　この度、当社の取締役が退職することになりましたので、退職慰労金として、会社不動産を給付することにしましたが、その登記手続きはどのようにしたらよいのでしょうか。（2016、9、20）
　会社法では、取締役の報酬、賞与その他の職務執行の対価として株式会社から受ける財産上利益については、その額、給付内容等について、定款に定めていないときは、株主総会の決議によって定めます（会社法361条1項）。
　ですから、定款に具体的定めがない場合は、株主総会で「退職慰労金として不動産を給付する旨の決議」をします。所有権移転の効力はその後、当該取締役が受諾の意思表示をしたときに生じます。
　登記の原因は、いろいろ議論がありましたが、「年月日退職慰労金の給付」ということになります（登記研究７９０、質疑応答７９５７）。添付書類としては、議事録等をつければよいでしょう。
表示・保存登記前の日付による移転登記
土地につき、表示、保存登記前の日付を原因とする売買による所有権移転登記は可能か。（２０１４年１２月２３日）
いろいろ、悩みましたが、可能であろうということで、明日登記申請します。表示保存登記前に、土地は存在しており、地番等では、不動産を特定できないが、ここの部分ということで、売買は可能である。表示登記、保存登記によって、不動産が生じたわけでないので、登記前に売買が可能であり、地番が付くのが後になっただけの話であるからである。
抵当権の債務者の相続による、債務者の変更登記（2014年12月13日）
　父が死亡したのですが、相続人は私を含め3人ですが、遺言によって、債務を含めてすべての財産を相続しました。銀行から、父が債務者である抵当権の債務者の変更登記をするように言われました。どのような登記をしなければならないのでしょうか。
　抵当権債務者の変更登記は、原則としては、債務者の相続人全員を債務者とする変更登記をし、その、あとに免責的債務引受けを原因とする債務引受けをした者を債務者とする変更登記をします。
　しかし、遺産分割により、債務を承継する者を定める協議が成立したときは、遺産分割は相続の開始の時にさかのぼってその効力を生ずるので、債務承継者が相続開始のときから債務者となる。その協議の結果を抵当権者が承認したときは、承継者を債務者とする相続を原因とする債務者の変更登記をすることができる。
　本件の場合は、遺産分割によって債務者が決められたわけではないが、遺言の効力も遺言者死亡の時から生ずるので、遺言によって債務者が指定されているときは、遺言者死亡の時から指定されたものが債務者となる。従って、遺産分割の時と同様に、指定されたものを債務者とする相続を原因とする債務者の変更登記をすることができる。
農地法5条の許可を停止条件とする仮登記の本登記
　農地を購入したのですが、農地法の許可をすぐとれそうもありませんので、とりあえず、農地法5条の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をしました。その後、当該土地につき、建設業者が資材置き場とするために農地法5条の許可を得て、地目を雑種地にする変更登記がなされました。そこで、農地ではなくなったので、仮登記を本登記にすることは可能でしょうか。
　そうですね、農地法の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記がされた土地が、雑種地になり農地ではなくなったわけですから、農地法の許可を得る必要がなくなったわけで、無条件になったわけですよね。ですから、停止条件は意味をなさなくなったわけですから、地目変更がされた時点で所有権を移転できるようになったのです。ですからその時点で所有権が移転しますので、その日付をもって、仮登記を本登記にする登記ができます。（2014年10月6日）
事業譲渡による所有権移転登記の添付情報
　このたび、当社（株式会社）の山形市にある調剤薬局事業を譲渡することにになりました。事業譲渡するには、株主総会の承認を受けなければなりません（会社法４６７条）。事業譲渡に伴い、調剤薬局の店舗の移転登記をする必要がありますが、その登記の申請に際し、株主総会の議事録を添付しなければなりませんでしょうか。（２０１４年３月２０日）
　当事務所で以前に事業譲渡に伴う、所有権移転登記を申請した際は、議事録を添付せずに申請し登記が完了致しました。最近また事業譲渡に伴う移転登記をすることになり、議事録等の添付が必要か調査しましたが、特に先例等は無いようです。しかし、事業譲渡については株主総会の承認が必要で、不動産登記法上登記原因について、第三者の承諾したことを証する情報を提供することが要求されておりますので原則議事録は必要ではないかと考えます。
　但し、会社法４６８条によれば、事業譲渡する資産が、譲渡会社の純資産の五分の一以下であれば、承認が不要と規定されております。したがって、譲渡資産が五分の一以下であれば、その旨を、登記原因証明情報に記載しておけば議事録の添付は不要です。　
（破産者の死亡と任意売却）
　破産手続き開始の登記がされておる破産者の不動産を、任意売却することになりましたが、破産者が死亡してしまいました。登記上の名義人は破産者のままになっております。任意売却の前に、相続登記等をする必要があるのでしょうか。（２０１０年４月１１日）(2010年10月13日）
  任意売却における「所有権移転登記申請上」の登記義務者の表示と「登記簿上」所有者の表示は一致している必要がある。破産者は死亡しているので、破産者を登記義務者として表示することはできない。登記簿上の所有者につき、何らかの変更登記が必要になる。
　考えれる登記としては、相続登記か、亡破産者相続財産とする登記名義人表示変更登記だ。
　破産者の財産は破産管財人が管理しており、破産者が死亡してもそのまま管理は続行しておる。破産法上も、第２２７条において、「裁判所は、破産手続き開始の決定後に破産者について相続が開始したときは、当該相続財産にについてその破産手続きを続行する。」とある。そこで破産者が死亡したからといって、相続による所有権移転という物権変動の登記をいれるより、当該財産をそのまま管理しているという実態を表すには、登記名義人を破産者から「亡破産者相続財産」とする登記名義人表示変更登記をするのがふさわしいし、破産法第２２７条の文理にもそう。
　結局下記のような登記をして、その後任意売却の登記手続きを進めることができた。
　　目　的　　登記名義人氏名変更
　　原　因　　平成ＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日（破産者の死亡年月日）
　　　　　　　　破産法第２２７条に基づく破産手続き続行
　　変更後の事項
　　　　　　　　亡Ａ相続財産　 
  2010年10月7日、横浜地方法務局のある出張所より、このホームページの内容についての問い合わせがあった。同じようなケースがあったようで、司法書士が私のこのページを印刷して、法務局にもっていったようだ。法務局の問い合わせの内容は、相続人が相続放棄をしていたかどうかであった。この件を解決するに当たって、相続人については、何も調べなかった旨を伝えた。するとさらにこの登記をする際の登記原因証明情報として、どのようなものを提供したのかと問われた。登記原因証明情報としては、破産管財人の資格証明書上に下記のような記載があったので、それを登記原因証明情報とした旨を伝えた。
　「当職が平成18年12月5日、破産管財人に選任されたが、その後、破産者Ａが平成19年7月30日死亡して相続が開始したため、破産法227条により、当該相続財産について破産手続きが続行することになり、当職が引き続き破産者亡Ａ相続財産の破産管財人となって現在に至っている」
賃借権設定日と賃借権存続期間の開始日
　建物所有を目的とする土地の賃借権について、その存続期間を設定契約日より後の日を起算日とする賃借権設定登記を起算日より前に提出することは可能でしょうか。（２０１０年４月８日）
　このような賃借権設定契約そのものは有効ですが、起算日より前に賃借権設定登記を提出することはできません。起算日前には、賃借権の使用収益が始まらないので、賃借権は成立していない。従ってこの時点では、始期付あるいは停止条件付の賃借権に過ぎないので、仮登記はできるが本登記は提出できません。このことにつき、民事法務第１３４号で法務省民事局第三課「秦愼也」氏が解説しております。
　実は、当事務所で、賃借権は債権で、貸す債務及び借りる債権は設定日に成立しており登記を可能であるとの判断に基づき設定日に登記を提出したが、上記のような公権解釈に基づき、一旦申請を取下げ起算日以降に再提出しました。
「中間省略登記」は認められないが、「第三者のためにする契約」という方法で、中間省略登記と同様な結果を得られると聞きました。どのような方法なのでしょうか。
　中間省略登記というのは、ＡからＢが不動産を購入し、それをＣに転売した場合に、登記は中間者Ｂを省略し、直接ＡからＣに移転登記登記をする場合のことである。登記は実態関係を忠実に反映させなければならないので、従来から中間省略登記は禁止されていた。しかし、なされてしまった登記は有効であるということで、実務上は実質上容認されていた。特に、土地バブルの時代はしばしば中間省略登記が行われた。
　しかし、新不動産登記法が施行（平成17年３月７日）され、登記原因証明情報（登記原因を基礎づける事実についての証明情報）を登記申請のさい提供することが義務付けられたので、中間省略の事実を隠した登記原因証明情報を作成して登記をすることは、虚偽私文書作成、あるいは公正証書元本不実記載罪に問われるので中間省略登記は原則どうり認められなくなった。　現に新法施行当時、偽りの登記原因証明情報を作成し中間省略登記を申請した司法書士が刑事罰に問われた。
　中間省略登記は認められないが、まずＡＢ間で、Ａの所有権を直接第３者のＣに移転させるという「第３者の為にする契約」（民法５３７条１項）という契約を結ぶことができる。これを使うことによって、Ａから、直接Ｃに移転登記をすることができる。
　このような「第３者の為にする契約」により中間省略登記と同様な結果を得る為にはＡＢ間とＢＣ間の契約につき次のような特約条項をつけておく必要がある。
ＡＢ間の契約の特約として明記しておくべきこと
①第３者のためににする契約及び所有権の移転時期
　「Ａ及びＢは、本契約が第３者のためにする特約を付した売買契約として締結されるものであることを確認する」
　「Ｂは、Ａに対し本物件の所有権の移転先となる者（Ｂ本人を含む）を指定するものとし、本物件の所有権は、Ｂの指定及び売買代金全額の支払いを条件として売主から買主の指定するものに直接移転する」
②所有権の留保について
　「ＢがＡに対して売買代金全額を支払った後であっても、Ｂが所有権の移転先となる者（Ｂ本人を含む）を指定しない限り、本物件の所有権は、Ａに留保されるものとする。」
ＢＣ間の契約の特約として明記しておくべきこと
①直接所有権移転について
  「Bは、現所有権登記名義人（以下「現所有者」という。）所有にかかる本物件をCに売り渡し、Cはこれを買い受けた。」
　「Bは、Bが現所有者との間で締結している平成○年○月日付け売買契約（第三者のためにする特約付き）に基づき、現所有者からCに対し直接所有権を移転させることによりその義務を履行するものとする。」
②所有権移転時期について
　「本物件の所有権は、Cが売買代金の全額を支払い、Bがこれを受領し、かつBが現所有者　との間で締結している平成○年○月日付け売買契約（第三者のためにする特約付き）に基づき、Cが現所有者に対して所有権移転をうける旨の意思表示をしたときに、現所有者から買主に移転する。」
 　３年前に抵当権設定契約を結びましたが、登記はしませんでした。このたび、登記をすることになりました。債権額は、当初５千万円でしたが、毎月返済され、現在２千万円なっております。
　当初の抵当権設定契約書で、現在の債権額２千万円で登記ができますか。（２００９年１月１３日）
　現在の債権額２千万円で登記できます。ただし、当初の抵当権設定契約書に現在の債権額が２千万円になっていることを、明示する必要があります。
（仮差押の登記と破産の登記）
　破産の登記がある物件を、破産管財人より任意で購入することになりました。登記簿を見ましたら、破産の登記の前に仮差押の登記もあります。この登記は、抹消されるのでしょうか。（２００８年１１月１４日）
　破産手続開始の決定があった場合には、その前になされていた仮差押えは破産財団に対してはその効力を失います（破産法４２条２項）。従って、任意売却がされましたら、移転登記完了後の登記簿を、裁判所に提出して、破産の登記とともに、仮差押の登記の抹消の嘱託登記を提出するよう破産管財人が裁判所に上申すると抹消されます。
　最近、在庫商品等を担保にいれて、融資を受け、それを登記することができるようになったと聞きましたが、どのような制度なのでしょうか。（２００８年７月５日）
　これは、動産譲渡登記という制度です。法人が行う動産の譲渡について、登記によって公示し対抗要件を備えることができる制度です。平成１７年１０月から運用されております。
　この制度を利用して、企業が保有する機械設備や在庫商品などの動産を、譲渡担保に供することができます。　
　これにより、不動産などの保有していない企業でも、機械設備や在庫商品を担保に入れて融資を受けることが容易になりました。担保として、それらを譲り受けた金融機関も、登記をすることにより、第三者に、譲渡担保に入っているといううことを主張できます。
　担保に入れる動産としては機械設備などの個別動産（耐久財）と在庫商品（消費財）などの集合動産があります。
　最近当事務所で係わった案件では、産業廃棄処理設備を登記した事例があります。
　シンジケートローン契約に基づく金銭消費貸借につき、抵当権設定登記をする場合、注意すべき点を教えて下さい。
  シンジケートローンとは、大型の資金調達ニーズに対し複数の金融機関が協調してシンジケート団を組成し、一つの融資契約書に基づき同一条件で融資を行う資金調達手法です。シンジケート契約に基づく金銭消費貸借につき抵当権設定登記をする場合は、各金融機関の貸付条件は同一ですので、登記事項の利息、損害金は同一でまた登記の順位番号も同一になります。
　なお登記原因は、通常の抵当権設定登記と同じで、平成××年××月××日金銭消費貸借平成××年××月××日設定、平成××年××月××日金銭分割貸付契約の平成××年××月××日設定等である。
  破産した人の不動産を今回購入することにしたのですが、破産管財人の弁護士さんから、「担保権消滅制度」を利用して手続きを進めるといわれました。どのような制度なのでしょうか。
　担保権のついている、破産者の物件を、競売手続きによらずに売却するのを任意売却といいます。その際、抵当権を抹消するために抵当権者といくら弁済したら抹消に応じてくれるか交渉するわけですが、なかなか、金額が折り合わなかったり、後順位の抵当権者から高額な担保抹消料を要求され任意売却ができないケースがよくありました。
　任意売却をスムーズに進めるために、管財人は、売買価格、破産財団への組み入れ額、買主等を示して、裁判所に担保権消滅許可の申立てをします。裁判所は、抵当権者の異議申し立てがないと、その物件の任意売却及び担保権消滅の許可決定をします。
　許可決定が確定すると、許可申立書に添付された売買契約と同一の売買契約が締結されたものとみなされます。買主は、裁判所が定めた納付期限までに、売買価格から財団組み入れ額を控除した額を裁判所に納付します。代金納付により、担保権は消滅し、裁判所は担保権の抹消登記の嘱託をし、納付された代金を配当表に基づいて抵当権者等に配当します。
　今年（平成２０年）１月１５日より、不動産登記申請についても、半ラインで登記申請ができると聞きましたが、どういうことなのでしょうか。（２００８年１月１１日）
　現在も不動産登記についてオンライン申請ができますが、全ての情報をオンラインで送らなければなりません。しかし、そうすると、登記申請の権利者や義務者の方も電子証明書を取得していただき、その情報をオンラインで送らなければなりません。ところが現実問題として、個人の方や法人の代表者が電子証明書をもっているなどということは、まずありません。ですから、不動産のオンライン申請は、現在は休眠状態です。
　そこで、オンラインで送る情報を一部に限り、他の情報は郵送あるいは持参してもいいというシステﾑにしたのが半ライン申請です。
　オンラインで送らなければならないのは、①登記の内容についての情報、②登記原因証明情報、③登記識別情報の３種類です。それ以外の、委任状、印鑑証明、住民票等の書類を法務局に提出すれば登記申請ができます。ただこのような方法は、法務局へ書面で申請するよりはオンラインでの作業の分だけ余計な作業が増えるので、かえって煩雑です。
　しかし、オンライン申請を普及させるために、半ライン申請をすると登録免許税が安くなります。全ての登記ではありませんが、保存登記、移転登記、抵当権設定登記の３種類の登記についてです。最大一申請につき５０００円の登録免許税が安くなります。
　お客さんの負担が軽減されるので、当事務所はできませんとはいえないので、やはり対応せざるをえません。私どもの事務所でも、１５日に抵当権抹消、所有権移転、抵当権設定登記が予定されているので、半ライン申請と紙申請の両方の申請を準備して臨みます。
　システムがダウンした場合は、法務局は責任をとらないといってますので、万が一のために紙申請も準備する必要があるのです。
　最初土地購入資金につき銀行から融資を受け、その土地に抵当権を設定し、建物が完成したときに当該建物に抵当権の追加設定をしました。そのとき、最初の抵当権設定のときの債務者の住所と借入金利率が、追加設定のときのそれらと異なってもよいでしょうか。（２００７年５月６日）
　本来は同一債権を担保するものであるから、債務者の住所も利率も同一であるべきです。この点根抵当権については法律上登記事項全部につき、同一であることが要求されております（民法３９８条の１７）。しかし抵当権については、そこまでは要求されておりませんので、登記事項が異なっても登記されます。ただ同一債権を担保するのですから債権の同一性に反するような登記をすることはできません。たとえば債務者や債権者が異なるような登記はできません。
  近々権利証が無くなると聞きましたが、どのようになるのでしょうか。
　現行不動産登記法が、平成１６年６月に全面改正され、平成17年3月7日に新法が施行されました。新法のもとでは、登記をオンラインで申請することができます。それに伴い今まで、登記がされると登記済証（権利証）が登記権利者に交付されていましたが、それに代わるものとして、登記識別情報が交付されます（オンライン指定庁になったときから、仙台法務局では平成17年11月28日よりオンライン指定庁になりました）。この登記識別情報は１２桁の英数字からなりたっています。この情報が次回の登記申請に本人確認手段として利用されます。従って、其の登記識別情報を他に知られることなく、厳重に管理する必要があります。また、その登記識別情報を見ただけでは、それが其の権利者の其の物件のものかどうかは登記官しかわかりませんので、不動産の取引をする際、事前に確認しておく必要があります。
　私が銀行から借入するにつき、私が社長に就任している会社の土地を担保に提供したいのですが、なにか特別の手続きが必要なのでしょうか。
　会社の社長個人の債務につき、会社の土地を担保提供するということは、社長個人を利する行為で、会社にとっては不利益な行為です。これを利益相反取引といいます。この場合は、会社の出資者（有限会社）または取締役会（株式会社）の承認が必要になります。
　なお、社長個人の土地を会社に将来売買する旨の予約をしそのことにつき所有権移転請求権仮登記をしていた場合に、仮登記をするときにはもちろん前述の承認が必要ですが、その売買予約を解除しその仮登記を抹消する場合にも会社の出資者あるいは取締役会の承認が必要になります。
「リバースモゲージ」という融資があると聞きましたが、どのような融資なのですか。
　通常融資を受けるときは、契約時に一括して融資を受け、何十年かにわたって毎月少しずつ返済していきます。ﾘﾊﾞｰｽﾓｹﾞ-ｼﾞの場合は、毎月少ししづつ融資をうけ、契約終了時や死亡時に資産を売却し一括して返済するので逆抵当融資「riverse mortgage」といわれます。
　住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に、居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し生活費に当てる制度です。
　平成15年9月1日から、宮城県社会福祉協議会において、この制度を設けました。65歳以上で土地建物を所有している人が利用できます。詳細は、宮城県社会福祉協議会　生活資金課　電話022-225-8476まで
　土地を売却したいのですが、権利証が見当たりません。どうしたらよろしいでしょうか。
　権利証(あるいは登記識別情報）を提供することができない場合は、法務局からの事前通知（個人の場合は、本人限定受取郵便により、法人の場合は原則として書留によります。）により本人確認を行うが原則的方法です。また、資格者代理人が本人を確認し、その情報を登記官に提供し、その内容が適正と認められると、事前通知を省略できます。
　私どもの町内会が、この度法人化されました。今まで、町内会所有の集会所の登記名義人は町内会の役員3人の名義になっておりましたが、町内会名義に変更したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。なお、役員の1人は町内会が、法人化するまえに亡くなっております。
　地方自治法の改正により、平成３年４月2日より、町内会も法人化できるようになりました。これにより町内会所有の不動産につき、町内会名義で登記できることになりました。しかしこの法律改正前は、町内会名義では登記できなかったので、町内会の代表者の個人名義で登記せざるをえなかったのです。　そこで貴町内会のように、法人化後に、個人名義から町内会名義に登記する必要が生じるわけです。町内会の代表者名義で登記していたのは、町内会の委任を受けて登記していたものです。そこで、町内会名義に変更する原因は、「委任の終了」ということになります。委任の終了年月日は町内会名義で登記できる状態になったとき、つまり法人格を取得したときである法人格の認可をうけたときになります。具体的な登記手続きは、現在の登記名義人から印鑑証明と委任状を頂戴して権利証を添えて、登記申請します。
　登記名義人である役員の１人が、法人格を取得する前に亡くなっているそうですので、この人については、相続人全員から印鑑証明と委任状を取得してください。なお、この場合相続登記をする必要はありません。そもそもこの不動産は、町内会所有であり、相続財産ではありません。相続人は、町内会に依頼されて登記名義人に就任した受任者たる地位を相続したにすぎないからです。
（在監者の印鑑証明が必要な場合）
不動産の売主が刑務所におり、印鑑証明書が取れないのですがどうしたらよろしいのでしょうか。
　刑務所在監者が登記義務者として登記申請する場合、在監者については印鑑証明書を得ることができません。そこで、印鑑証明に代わるものとして、委任状及び登記原因証書に在監者の署名と拇印で押捺してもらい、それに本人の拇印に相違ない旨の看守の奥書をしてもらえばよいです。（2019年10月23日）


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