不動産の競売

競売物件を取得する方法　
　裁判所で競売物件を取得したいのですが、どのようにしたらよいのでしょうか。（２００４．９．２３）

昔は競売物件の購入には、実質的に一部専門的ブローカーしか参加できませんでしたが、現在では一般の人も参加できるように改善されました。開札期日（最高価格で入札した人を発表する日）に裁判所にいくと沢山の人がおりますのでびっくりいたします。ですから、今では競売物件を購入することも不動産を手に入れるひとつの手段となりました。
　まず、どのような物件があるのか、知る方法ですが、Ｆａｘ、インターネット等で調べられます。実際の物件の詳しい内容は裁判所の競売物件閲覧謄写室にいくと、いわゆる三点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書等）を見ることができ、また、コピーをとることもできます。購入したい物件が決まれば、入札期間中に最低競売価格以上の金額で入札します。開札期日で、首尾よく最高価格で入札していれば最高価格申出人ということになり特に問題がなければ、売却決定期日に買受人に決定されます。代金の納付期限と必用書類の提出の通知がきますので、その通知の指示通りに手続をすると、裁判所で所有権移転登記手続をしてくれ、不動産はあなたの所有になります。
　現在では、「競売物件見方、買い方」等の書籍もあり、情報は沢山あります。しかし高い買い物ですし、法律的に素人ではよく、わからない部分も多々あるとおもいます。ですから、購入を決意する前に専門家の意見も聞くべきだと思います。また、競売物件の調査を初め、競売手続を専門に代行してくれる業者もおりますので、そういう業者に頼むのもひとつの方法です。

競売物件と融資　
　首尾よく、競売物件を購入できることになりました。競売物件を担保にいれ、銀行から融資を受け代金を裁判所に納入することになりました。具体的にはどのように手続をするのですか。（２００４．９．２３）

　民事執行法８２条２項の手続です。これは、平成１０年１２月１６日より施行された手続で、住宅ローン等を利用できるようにして競売物件を取得しやすくした手続です。
　競売代金が納付されると、裁判所では所有権移転登記登記の申請を法務局にします。その際、あらかじめ、買受人である貴方と、融資銀行の連名で競売物件に抵当権を設定し、その手続を指定の司法書士にまかせる旨の書類を提出します。そうすると、裁判所ではその司法書士に所有権移転登記の申請書を渡してくれます。その司法書士はその移転登記の申請書と共に抵当権設定登記の申請書を法務局に提出します。そこで、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記がなされるので、銀行も安心して融資できるわけです。
　法律改正前にも昭和６０年より「横浜ローン方式」といわれ、同様の扱いが横浜地裁で運用されていたものを、競売物件の流通がスムーズに行われるよう制度として設けたものです。

競売物件の引渡命令
　裁判所の競売で不動産を取得したのですが、そこの住人が不動産を明け渡してくれません。どうしたらよいでしょうか。（２００９年１１月２７日）

　競売で不動産を取得した買受人は、自ら前所有者と連絡を取り、不動産を明け渡してもらいます。相手が明け渡しに応じない場合は、通常の手続によれば、所有権に基づいて明け渡しの訴えを提起し勝訴判決を得て執行官に対して家屋明け渡しの強制執行を申し立てることになります。
　しかし、裁判所の競売手続で不動産を取得したのですから、買受人にもっと、簡易迅速に競売物件の引渡しを受けられるようにということで、特別に設けられた制度が「引渡命令」です。
　買受人が代金を納付した日から６ヶ月以内に、この申立てをしなければなりません。「引渡命令」がだされると、これに基づき、執行官に明け渡しの執行の申立てをなし、明け渡しの執行をしてもらいます。

抵当権に基づく不動産競売申立て
　貸金の担保に抵当権を取得していますが、期限がきても返済してくれません、抵当権に基づいて債権回収を図りたいのですが、どのような手続をしたらよろしいのでしょうか。

抵当権に基づいて不動産競売の申し立てをすることができます。申し立ての際の必用書類は、仙台地裁の場合は以下のとおりです。
　１、提出書類　・不動産競売申立書・担保権の存在を書する書面・目的不動産
　　　　　　　　　　の登記簿謄本・目的不動産の公課証明・債務者（所有者）の住
　　　　　　　　　　民票・当事者目録・担保権、被担保債権、請求債権目録・物件
　　　　　　　　　　目録、公図、住宅地図、建物図面
　２、申立手数料　４０００円（収入印紙）
　３、郵券　　合計　１６０００円分（切手の種類の内訳指定あり）
　４、民事執行予納金（開始決定時に保管金提出書が送付される）
　　　　１筆４５万円、２筆５０万円、３筆以上は１筆増すごとに３万円宛て加算
　５、登録免許税　請求債権額の１０００分の４

不動産の所有者が死亡している場合の競売申立て　
　抵当権に基づき、不動産の競売の申し立てをしようとしましたが、その不動産の所有者が死亡しており、相続による所有権移転登記もなされておりません。競売の手続はどのように進めたらよいのでしょうか。（2005年6月2日）

①　まづ、相続人を調査し、相続人がいない場合は競売手続を進める相手側の当事者がいませんので家庭裁判所で相続財産管理人を選任してもらい、管理人を当事者として競売手続をすすめます。
②　相続人がいる場合は、相続人が相続放棄等していないか、裁判所に問い合わせをします（相続承認・限定承認の申述の有無の照会）。相続人全員が相続放棄をしている場合は相続人がいないことになりますので１と同じ手続になります。
③　相続人が相続放棄をしていない場合は、法定相続をしたものとして、相続人を当事者として競売の申立てをし、裁判所より競売申立ての受理証明書をもらいます。その受理証明書と相続人の戸籍謄本等を揃えて法務局に相続登記の手続を行います。相続登記完了後の登記簿謄本を裁判所に提出すると裁判所は競売開始決定をし、競売手続きが進行します。　