抵当権他抹消登記

(「確定債務不存在」を原因とする根抵当権の抹消）
　父が亡くなり、相続手続きをしていたところ、父を債務者とするＡ銀行の根抵当権の登記がありました。債務が残っているのか調べたところ既に返済は終わっており、今後銀行から借入する必要もありません。この根抵当権を抹消したいのですがどのようにしたらよいでしょうか。（２０２２年３月１１日）
　根抵当権の債務者が死亡し、６か月以内に指定債務者の合意の登記をしなければ、その根抵当権は確定し、普通抵当と同様な扱いとなります。ですから、６箇月経過時点で債務が無ければ、当該根抵当権は付従性により消滅します。当該根抵当権の抹消登記は「年月日（債務者相続開始の日）確定債務不存在」を登記原因として申請することになります。
　 なお、相続を原因とする債務者の変更登記を既に経由しているか否かで申請方法が異なる。
①　相続を原因とする債務者の変更登記を経由している場合
　債務者の死亡後６か月以内に指定債務者の合意の登記をせずに、相続を原因とする債務者の変更登記を経由している場合は根抵当権が確定しており、登記簿上も確定していることは明らかであるので、その時点で、根抵当取引きにより生じた債務が存在しない場合には、当該根抵当権は附従性により消滅します。
②相続による債務者の変更登記を経由していない場合
　(１)元本確定の登記（債務者の相続の日を登記原因日付）
　(２)「年月日（債権者相続の日）確定債務不存在」による根抵当権抹消登記
　　以上、２つの登記をする必要があります。というのは、登記記録上元本が確定していることが明らかでないと、債務が存在しないでも、根抵当権自体は、融資枠として存続し、附従性により消滅することはないからです。確定の登記をすることによって始めて附従性により根抵当権が消滅する可能性が明らかになります。
（住宅ローンの抵当権抹消登記）
　住宅ローンの返済が完了したので、抵当権の登記を消したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。
まず、金融機関から次の書類を受け取って下さい。
　１、抵当権設定登記済証あるいは登記識別情報　　　　　　　　　　　
　２、抹消登記の委任状
　３、弁済証書（あるいは解約証）
　４、資格証明書（場合により必要ではない）

次に、抵当権の抹消登記の申請書を作成して、上記書類と共に不動産所在地の法務局に提出してください。その際不動産1個につき1000円の収入印紙が必要になります。
（德陽シティ銀行の抵当権抹消登記）
　德陽シティ銀行から、借入して返済はすんでいるのですが、抵当権がまだ消されていないことが判明しました。どうしたらよいのでしょうか。
　德陽シティ銀行自体は、平成１１年１月２４日に解散し、平成１４年４月２５日に清算結了しているので現在、会社はありません。
　しかし、抵当権の抹消手続が残っているので実体上は清算結了しておりません。ですから、本来は清算結了登記を抹消して、会社を復活させなければならないのですが、便宜清算結了登記を抹消せずに、清算結了登記申請時の清算人が当該法人を代表して、抵当権抹消登記の申請をしてもよい扱いとなっております。
　德陽シティ銀行の清算結了時の清算人は、弁護士の真田昌行先生です。真田先生の事務所に連絡して、抹消に必要な書類を再発行していただき、抹消手続をすることができます。
（宮城県中央信用組合（前身仙台商工信用組合）の抵当権抹消手続き）
　父親が亡くなり相続登記をしましたら、宮城県中央信用組合の抵当権がついておることが判明しました。借金は返済しているようなのですが、抵当権を抹消するにはどうしたらよいでしょうか。
　宮城県中央信用組合は、平成１３年１１月破綻し、平成１４年６月仙台信用金庫、宮城第一信用金庫に事業譲渡し、解散した。その後平成１６年６月４日、清算結了したので会社は存在しない。
　しかし、抵当権設定登記が残っているのであれば、清算業務がまだ、終了していないことになるので、清算人から、抹消登記に必要な書類を頂戴して、抹消登記をすることになる。具体手続きは当事務所に照会ください。（平成２３年１２月７日）
（旧住専の抵当権抹消登記）
　日本住宅金融㈱という、会社の抵当権が残っていることが判明しました。しかし、平成８年頃に借入金を返済し、そのとき会社から書類がきたので、抵当権の抹消手続は終わったものと思っていました。最近の建物を改築する為に銀行からお金を借りようとして、登記簿をとったところ、抵当権が抹消されておりません。どうしたらよいでしょうか。
　日本住宅金融㈱という会社は、住宅金融専門会社（いわゆる「住専」）の一つで、最初は個人向けの住宅ローン専門でしたが、バブルの時代に不動産業者向けの不動産融資にのめりこみ、バブル崩壊とともに破綻してしまいました。結局平成８年８月３１日この会社は解散し、平成１１年４月２２日清算結了しております。（同じ時期に破綻した会社としては、ローンサービス、日本ハウジングローン、第一住宅金融、住総、地銀生保住宅ローン、総合住金があります）。
　德陽シティ銀行の場合と同様、清算結了時の清算人から再度抹消手続に必要な書類を再発行してもらい抹消手続をすすめることができます。なお、抹消書類の再発行手続の窓口は株式会社整理回収機構となっております。最寄の整理回収機構にお尋ね下さい。
（仙台支店は廃止されたので、東京事業　統括管理グループ　管理第２課　電話（03-3299-3093）へお問い合わせ下さい。）（２０１０年６月１日現在）
（休眠抵当権の抹消登記）
　私の祖先が、明治２６年に金１７円を借りたとする抵当権が私の住んでいる土地についております。抵当権者として登記簿に記載されている人の住所にはそのような人はおりません。この抵当権を抹消する方法がありますでしょうか。
　このような抵当権を「休眠抵当権」といいます。多分この登記簿に記載されている借入金は、返済されたのでしょうが、抵当権の抹消手続きをしないまま放置されていたものと推測されます。
　この「休眠抵当権」を簡易に抹消できる手続きが、昭和６３年７月１日に創設施行されました。この手続きを利用するためには、以下の条件及び書類が必要になります。
　１、抵当権者が行方不明であること（行方不明を証する書面）。
　２、借入金の弁済期から２０年を経過していること（弁済期を証する書面）。
　３、借入金の元金、利息、及び現在までの遅延損害金を法務局に供託すること（供託書）。
　以上の書類が揃いましたら、当該不動産の所有者は単独で抵当権の抹消手続きをすることができます。
（仙台信託株式会社の抵当権抹消登記）
  この度、相続登記をしたら、土地に、昭和２年８月１２日付けで、債権額４０００円、債務者私の祖父、抵当権者仙台信託株式会社という内容の抵当権の登記がついていました。
  そこで、仙台信託株式会社があるかどうか、仙台法務局で商業登記簿を請求してみたところ閉鎖登記簿をとることができました。その登記簿によると、この会社は昭和２０年４月１日に解散しており、３人の清算人就任の登記がされておりますが、清算結了の登記はまだされておりません。清算人が生きているかどうか調査したところ全員死亡していることが判明しました。この場合抵当権抹消の方法があるでしょうか。(2004.9.26)
 ① 抵当権を抹消する方法その１　清算人を選任してする方法
　この会社名義の抵当権があるので、この会社の清算事務はまだ終了しておりません。清算事務は清算人の職務です。ところが、この会社の清算人は全員死亡しているとのことですので、新たに清算人を選任する必要があります。この会社は清算結了の登記がされていないのでこの会社に清算人を選任することを請求できますが、清算人が全員死亡しているのに登記が是正されていないような会社は、現実には存在していないでしょう。このような場合は、利害関係人が裁判所に清算人の選任を請求できます。そのさい、清算人候補者をあげて請求すると、問題がなければ裁判所は、その人を清算人に選任してくれます。仙台地裁では大体３週間位で、清算人選任の決定がでます。清算人が選任されたら、その清算人から抵当権抹消登記の書類を頂戴すれば、抵当権抹消登記ができます。
  なお、当職が清算人を選任した同様の事例としては①保証責任岩切信用販売購買利用組合②保証責任七北田村信用販売購買利用組合が抵当権者であった例があります。
  また無限責任岩切村今市上区負債整理組合の場合は、平成6年当時、まだ仮理事の方が健在（大正１０年生まれ）であったので、その方に組合の仮理事としての印鑑登録を法務局にしていただき、抵当権の抹消手続を行いました。

②抵当権を抹消する方法その2　債権の時効消滅を根拠に抹消登記を訴訟で求める方法（2017年11月16日）
　最近（平成29年）裁判所は、清算人に原則として弁護士を選任致します。そうすると清算人の報酬として多額の金額を予納させられる場合もあるようです。そこで、抵当権抹消登記請求の訴訟を提起してする方法もあります。昔の債権なので、消滅時効により債権が消滅しており、それに伴い抵当権も消滅しているから、抵当権を抹消せよというう訴訟を起こし判決をえて、抵当権を抹消します。この場合、被告会社は解散しており、清算人も亡くなっているので、裁判の相手方がおりませんので、特別代理人を選任してもらい、その特別代理人を相手に訴訟を行います。また裁判の訴額は債権額と不動産の評価額の2分1を比較し、低い額が訴額になります。昔の抵当権なので債権額は140万円以下の場合が多いでしょう。そうすると、簡易裁判所が管轄になりますので、司法書士が代理人として訴訟を行うごとができます。
　
（仙台市の買戻権の抹消）
　借りて住んでいた、土地建物を大家さんから購入しました。不動産屋を介さずに、個人間で直接売買し、登記も私がしました。この度、建物を取り壊し新築するため、銀行から融資を受けようと思い土地の登記簿をとり、銀行に提出したところ、仙台市の買戻権の登記がついているので抹消しなさいといわれました。どうしたらよいでしょうか。
　仙台市が造成して売却した、茂庭団地と鶴ヶ谷団地については、その土地を不動産業者が購入しすぐ転売するということを防ぐ為に、仙台市から購入して、１０年以内に売却した場合は買い戻すことができるという、買戻権の登記がされています。買戻期間が終了していれば、効力がありませんが、担保に入れたり、売却するときには抹消することが要求されます。
　この際、仙台市より抹消に必要な書類をもらい、抹消登記をすべきでしょう。
　仙台市の窓口は、仙台市の本庁にある、都市整備局、住環境整備課になります。（電話番号　022-214-1269）（２００９年９月２９日現在）
 なお住宅供給公社から、土地を購入した場合も、買戻権がついているので、同様の問題があります。
(宮城県労働者住宅生活協同組合の買戻権抹消登記）
　買戻し期間が経過し、昭和58年7月1日に買戻権が消滅しているのですが、抹消登記がされていません。買戻権者である、宮城県労働者住宅生活協同組合は、平成16年5月10日に破産宣告を受け、平成19年4月17日に破産終結になっており一旦登記簿は閉鎖されております。ところが平成27年2月18日に登記簿が復活し、同年2月12日清算人としてＡ氏が就任し同年2月18日に就任の登記がなされ、その後平成27年4月6日仙台地方裁判所の選任取消決定により清算人登記が抹消され、登記簿は同年4月7日に閉鎖されております。
　買戻権者がこのような状態にあるとき、買戻権の抹消手続きはどのようにすればいいのでしょうか。（2019年11月12日）
　清算結了登記前弁済した抵当権の登記を清算結了後抹消するには便宜、旧清算人と抵当権設定者で申請して差し支えないという先例があります。これと同様旧清算人であるＡ氏と現在のその不動産の所有者と共同で抹消登記を申請してよろしいというのが、仙台法務局の見解です。ですから、Ａさん（弁護士）に連絡をして、必要書類をいただき抹消手続きを進めてください。
（恵通商事株式会社の所有権移転請求権仮登記の抹消）
　母が亡くなったので相続登記を依頼したところ、司法書士さんから昭和40年当時の所有権移転請求権仮登記がついているので、抹消した方がいいといわれてお願いしました。ただ、大分古い登記なので抹消できるか心配でしたが、司法書士さんがいろいろ調べてくださり抹消していただきました。司法書士さんから説明されたのが、以下の通りです。なかなか、難しかったですがとにかく抹消できて、ほっとしました。（2019年11月19日）
　昭和40年代に、八木山周辺を宅造開発した会社に、恵通商事株式会社がありました。土地を買収する際、売買予約による所有所有権移転請求権仮登記をつけておき、そのあと、所有権移転登記をしていたのが今回のケースです。所有権を取得したのですから、混同により、仮登記を抹消してから、その土地を売却するべきだったのに、仮登記を残したまま売却していたのです。
　恵通商事株式会は現在、株式会社ヒューマックスとして、存続しおりますが、抹消に必要な仮登記済証は、ないということですので、仮登記済証を使わずに抹消できる方法で抹消手続きを進めました。具体的には、仮登記をつけた時の仮登記義務者（当時の売主）を登記権利者、仮登記名義人である、株式会社ヒューマックス（恵通商事株式会社）を登記義務者として、利害関係人である現在の所有者を単独申請人として抹消登記を申請したのです。必要書類としては、仮登記名義人である株式会社ヒューマックスより、、印鑑証明書付の混同を原因とする抹消登記の承諾書が必要です。
　こちらで、書類一式を作成して、株式会社ヒューマックスに依頼すれば、書類を送ってくれますので、抹消登記をすることができます。
(旧日本電信電話公社共済組合の抵当権抹消）
　昭和４１年に日本電信電話公社共済組合から、宅地購入資金を借りて、抵当権設定をしました。昭和５３年頃に返済し終わり、共済組合から書類が来ていました。それで、抵当権も抹消されたものと思っていました。最近、私が亡くなった後のことを考えて、遺言を書く為に不動産の登記簿をとったところ、まだ抵当権がついていました。これを消すのにはどうしたら、よいでしょうか。
　「日本電信電話共済組合」は、その後変遷をへて、今は「エヌ・ティ・ティ企業年金基金」という法人名になっております。
　ですから、東京にある「エヌ・ティ・ティ企業年金基金」に再度委任状等、抹消に必要な書類の再交付をお願いして下さい。なお現在（２００９年１０月２９日現在）の連絡電話番号は03-5217-5914です。
根抵当権の消滅請求による抹消登記
　夫の会社が銀行から借入するにつき、根抵当権を設定するというので私の不動産を担保として提供しました。ところが、会社が倒産したため、銀行がその根抵当権に基づき競売の申立てをし、競売開始になりました。
　根抵当権の極度額は１０００万円ですが、銀行が会社に対して有する債権は１億円以上あります。この根抵当権を抹消したいのですが、どうしたらよいでしょうか。
　根抵当権の元本が確定後に、現に存する債務の額が根抵当権の極度額を超えるときは、他人の債務を担保する為に根抵当権を設定した者は、その極度額に相当する金額を払い渡し、その根抵当権の消滅請求をすることができます。
　競売開始決定がでていますので、根抵当権の元本は確定しております。そして、確定した債務の元本が極度額１０００万を超えておりますので、貴方が銀行に１０００万円を、支払えば根抵当権の消滅請求ができます。
　消滅請求後、銀行より根抵当権の抹消に必要な書類を受領し、抹消登記手続きをすることができます。
　破産した人の不動産を今回購入することにしたのですが、破産管財人の弁護士さんから、「担保権消滅許可制度」を利用して手続きを進めるといわれました。どのよううな制度なのでしょうか。
　担保権のついている、破産者の物件を競売手続きによらずに売却するのを任意売却といいます。その際、抵当権を抹消する為に抵当権者といくら弁済したら抹消に応じてくれるか交渉するわけですが、なかなか金額が折り合わなかったり、後順位の抵当権者から高額な担保抹消料を要求され任意売却できないケースがよくありました。
　任意売却をスムーズに進めるために、管財人は、売買価格、破産財団への組み入れ額、買主、売買契約書等を示して、裁判所に「担保権消滅許可の申立て」をします。裁判所は、抵当権者の異議申し立てがないと、その物件の任意売却及び担保権消滅の許可決定をします。
　許可決定が確定すると、許可申立書に添付された売買契約と同一の売買契約が締結されたものとみなされます。買主は、裁判所が定めた納付期限までに、売買価格から財団組み入れ額を控除した額を裁判所に納付します。代金納付により、担保権は消滅し、裁判所は担保権の抹消登記の嘱託をし、納付された代金を配当表に基づいて抵当権者等に配当します。
抵当権者が破産している場合、抵当権抹消登記に必要な書類（裁判所の許可書の添付の要否）
（２０１1年１月１１日）
　破産法７８条２項１２号によると、破産管財人が権利の放棄をするには、裁判所の許可を要するとの規定がある。破産している抵当権者が、抵当権の抹消に協力する場合、抵当権という権利を失うことになるので、この破産法の規定に、該当するように見える。
　しかし抵当債権の弁済をうけて、弁済を原因として抵当権の抹消に協力する場合は、破産財団の財産が増えるのであるから、破産債権者を害することは無いので、裁判所の許可は不要である。ところが、「解除」や「放棄」を原因とする場合は、抵当権を失い破産債権者を、害する可能性があるので、裁判所の許可が必要である。
　従って、「解除」や「放棄」を原因として、抵当権を抹消する場合は、裁判所の許可書を添付する必要がある。なお、根抵当権の場合の抹消原因に「弁済」は、ありえず「解除あるいは放棄」であるから常に、許可書の添付が必要になる。
（旧国鉄共済組合の抵当権の抹消登記）
　国鉄に勤めていた父が亡くなって、この度相続登記をしたところ、父が国鉄共済組合からお金を借り、そのとき設定した抵当権がまだ消えずに残っておりました。借金は返済しているはずですが、この抵当権を抹消するにはどうしたらよろしいでしょうか。
国鉄共済組合は、昭和６２年４月、日本鉄道共済組合に名称変更を行うとともに法令により法人格が与えられ、法人登記をした。それゆえ日本鉄道共済組合に連絡をし、抹消登記に必要な書類を取り寄せれば、抹消登記ができます。
　令和３年２月９日現在は、下記に連絡すれば必要書類を送ってくれます。
　　　〒231-8315　神奈川県横浜市中区本町六丁目５０番１号　横浜アイランドタワー１９階
　　　日本鉄道共済組合　総務係　（TEL　045-222-9673）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２０2１年２月９日）
（古い仮差押の登記の抹消方法）
　相続登記をしたところ、昭和３０年代に仮差押えの登記がなされているのが、判明したのですが、これを抹消するにはどのような方法があるのでしょうか。（2021年６月11日）
　仮差押えの登記は裁判所の嘱託によりなされる登記ですから、その抹消の登記も通常、裁判所の嘱託によりなされます。一番オーソドックスな抹消方法は、仮差押えを申立てた債権者にその申立てを取下げてもらい、裁判所に仮差押えの登記の抹消嘱託をしてもらう方法です。ただ、古い登記ですと、債権者が個人ですと相続が発生していたり。法人ですと解散していたり、合併していたりします。ですから、債権者の現在の状態を調べ、債権者に連絡できることが出発点になります。
　連絡がついたら、取下げ書類、添付書類等を作成し、債権者に押印依頼し、債権者に代わって取り下げ書を提出します。裁判所では裁判官の決済を経て、法務局に仮差押えの登記の抹消登記を嘱託します。登記が完了すると、裁判所が登記完了の旨を連絡してくれます。
　当事務所で、最近扱った案件は昭和３９年に㈱相原正志商店という会社が債権者であった仮差押えの登記を抹消した案件があります。
この会社は、ある会社に吸収合併されており、その会社が現存しておりましたので、その会社に連絡を取ったところ、快く取り下げに協力していただき無事仮差押えの登記を抹消出来ました。長年の懸案事項が解決でき依頼者から感謝されました。
(郵政省共済組合の抵当権抹消登記）
　借入金は返済してあるはずなのですが、昭和３５年頃に設定された債務額２５万円の抵当権が残っているのですがどうしたら抹消できますでしょうか。抵当権者は「郵政省共済組合」です。（２０２１年６月１６日）
「郵政省共済組合」は平成１１年（中央省庁等改革関係法施行法）、平成１４年（日本郵政公社法施行法）、平成１７年（郵政民営化法等の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律）、３回の法改正を経て現在は「日本郵政共済組合」へ同一性をもって存続しています。
ですから、日本郵政共済組合へ請求すれば抹消書類を交付してくれます。請求先は以下の通りです。
　　〒330-9792　埼玉県さいたま市中央区新都心3-1
　　日本郵政共済組合　共済センター　貸付・みらい担当
　　℡　0120-97-8484　　　　（２０２１年６月現在）
(山形県庁職員信用組合の抵当権抹消登記）
　父親が死亡し、私が父の自宅を相続したのですが、昭和４4年に山形県庁職員信用組合から父親が１００万円を借りたという抵当権がついていたのですが、どうしたら抹消できるでしょうか。返済して無ければ、請求書等が来ていると思うのですが、そのような請求等は来ておりませんので返済は終わっているものと思われます。（２０２２年４月１日）
　返済がすんでなければ、抵当権に基づき競売等の手続きがされていたと思われます。そういうことがないということは、返済がすみ、抵当権の抹消手続きに必要な書類を信用組合から頂いていたものの、抹消登記の手続きをしてなかったと推測されます。そこで、再度抹消に必要な書類を再交付していただき、抹消手続きを行うことになります。
　さて、山形県庁信用組合は平成１８年３月６日解散し、その年の５月３０日に清算結了しております。その事業は清算結了前に山形銀行に事業譲渡されております。ですから、この借入金が返済されていなければ当時山形銀行に譲渡され、抵当権も移転されていたはずです。そういう登記はないので、この借入金は返済されていたものといってよいでしょう。
　具体的に、抹消書類を誰から頂くかというと、この組合は登記上清算結了しておりますが、このような抹消手続きが済んでいないということはまだ清算手続きが終わっていないということになります。そこで、当時の清算人の方が生きていっしゃれば、その清算人の方から抹消書類を頂ければ抹消できます。組合の古い登記簿を取り寄せたところ清算人の方は５人いらっしゃいました。住所も登記されているので、生きていらっしゃるか調査も可能でしょう。
　しかし、この組合は、山形県庁職員を主たる組合員とする職域組合であり、県庁職員の厚生福祉のための組合でしょう、ですから、山形県庁に問い合わせれば、清算人さんについても、抹消手続きについても手がかりがえられると思われます。当事務所で問い合わせたところ、山形県総務部総務厚生課で対応していただき、清算人さんの委任状を始め抹消書類を頂戴し、無事抹消手続きを終えることができました。（なお２０２２年４月１日現在の問い合わせ電話は次の通りです。℡023-630-2035）


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