抵当権他抹消登記

(住宅ローンの抵当権抹消登記)
 住宅ローンの返済が完了したので、抵当権の登記を消したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。
まず、金融機関から次の書類を受け取って下さい。
 1、抵当権設定登記済証あるいは登記識別情報           
 2、抹消登記の委任状
 3、弁済証書(あるいは解約証)
 4、資格証明書(場合により必要ではない)

次に、抵当権の抹消登記の申請書を作成して、上記書類と共に不動産所在地の法務局に提出してください。その際不動産1個につき1000円の収入印紙が必要になります。
(コ陽シティ銀行の抵当権抹消登記)
 コ陽シティ銀行から、借入して返済はすんでいるのですが、抵当権がまだ消されていないことが判明しました。どうしたらよいのでしょうか。
 コ陽シティ銀行自体は、平成11年1月24日に解散し、平成14年4月25日に清算結了しているので現在、会社はありません。
 しかし、抵当権の抹消手続が残っているので実体上は清算結了しておりません。ですから、本来は清算結了登記を抹消して、会社を復活させなければならないのですが、便宜清算結了登記を抹消せずに、清算結了登記申請時の清算人が当該法人を代表して、抵当権抹消登記の申請をしてもよい扱いとなっております。
 コ陽シティ銀行の清算結了時の清算人は、弁護士の真田昌行先生です。真田先生の事務所に連絡して、抹消に必要な書類を再発行していただき、抹消手続をすることができます。
(宮城県中央信用組合(前身仙台商工信用組合)の抵当権抹消手続き)
 父親が亡くなり相続登記をしましたら、宮城県中央信用組合の抵当権がついておることが判明しました。借金は返済しているようなのですが、抵当権を抹消するにはどうしたらよいでしょうか。
 宮城県中央信用組合は、平成13年11月破綻し、平成14年6月仙台信用金庫、宮城第一信用金庫に事業譲渡し、解散した。その後平成16年6月4日、清算結了したので会社は存在しない。
 しかし、抵当権設定登記が残っているのであれば、清算業務がまだ、終了していないことになるので、清算人から、抹消登記に必要な書類を頂戴して、抹消登記をすることになる。具体手続きは当事務所に照会ください。(平成23年12月7日)
(旧住専の抵当権抹消登記)
 日本住宅金融という、会社の抵当権が残っていることが判明しました。しかし、平成8年頃に借入金を返済し、そのとき会社から書類がきたので、抵当権の抹消手続は終わったものと思っていました。最近の建物を改築する為に銀行からお金を借りようとして、登記簿をとったところ、抵当権が抹消されておりません。どうしたらよいでしょうか
 日本住宅金融という会社は、住宅金融専門会社(いわゆる「住専」)の一つで、最初は個人向けの住宅ローン専門でしたが、バブルの時代に不動産業者向けの不動産融資にのめりこみ、バブル崩壊とともに破綻してしまいました。結局平成8年8月31日この会社は解散し、平成11年4月22日清算結了しております。(同じ時期に破綻した会社としては、ローンサービス、日本ハウジングローン、第一住宅金融、住総、地銀生保住宅ローン、総合住金があります)。
 コ陽シティ銀行の場合と同様、清算結了時の清算人から再度抹消手続に必要な書類を再発行してもらい抹消手続をすすめることができます。なお、抹消書類の再発行手続の窓口は株式会社整理回収機構となっております。最寄の整理回収機構にお尋ね下さい。
(仙台支店は廃止されたので、東京事業 統括管理グループ 管理第2課 電話(03-3299-3093)へお問い合わせ下さい。)(2010年6月1日現在)
(休眠抵当権の抹消登記)
 私の祖先が、明治26年に金17円を借りたとする抵当権が私の住んでいる土地についております。抵当権者として登記簿に記載されている人の住所にはそのような人はおりません。この抵当権を抹消する方法がありますでしょうか。
 このような抵当権を「休眠抵当権」といいます。多分この登記簿に記載されている借入金は、返済されたのでしょうが、抵当権の抹消手続きをしないまま放置されていたものと推測されます。
 この「休眠抵当権」を簡易に抹消できる手続きが、昭和63年7月1日に創設施行されました。この手続きを利用するためには、以下の条件及び書類が必要になります。
 1、抵当権者が行方不明であること(行方不明を証する書面)。
 2、借入金の弁済期から20年を経過していること(弁済期を証する書面)。
 3、借入金の元金、利息、及び現在までの遅延損害金を法務局に供託すること(供託書)。
 以上の書類が揃いましたら、当該不動産の所有者は単独で抵当権の抹消手続きをすることができます。
(仙台信託株式会社の抵当権抹消登記)
  この度、相続登記をしたら、土地に、昭和2年8月12日付けで、債権額4000円、債務者私の祖父、抵当権者仙台信託株式会社という内容の抵当権の登記がついていました。
  そこで、仙台信託株式会社があるかどうか、仙台法務局で商業登記簿を請求してみたところ閉鎖登記簿をとることができました。その登記簿によると、この会社は昭和20年4月1日に解散しており、3人の清算人就任の登記がされておりますが、清算結了の登記はまだされておりません。清算人が生きているかどうか調査したところ全員死亡していることが判明しました。この場合抵当権抹消の方法があるでしょうか。(2004.9.26)
  この会社名義の抵当権があるので、この会社の清算事務はまだ終了しておりません。清算事務は清算人の職務です。ところが、この会社の清算人は全員死亡しているとのことですので、新たに清算人を選任する必要があります。この会社は清算結了の登記がされていないのでこの会社に清算人を選任することを請求できますが、清算人が全員死亡しているのに登記が是正されていないような会社は、現実には存在していないでしょう。このような場合は、利害関係人が裁判所に清算人の選任を請求できます。そのさい、清算人候補者をあげて請求すると、問題がなければ裁判所は、その人を清算人に選任してくれます。仙台地裁では大体3週間位で、清算人選任の決定がでます。清算人が選任されたら、その清算人から抵当権抹消登記の書類を頂戴すれば、抵当権抹消登記ができます。
  なお、当職が清算人を選任した同様の事例としては@保証責任岩切信用販売購買利用組合A保証責任七北田村信用販売購買利用組合が抵当権者であった例があります。
  また無限責任岩切村今市上区負債整理組合の場合は、平成6年当時、まだ仮理事の方が健在(大正10年生まれ)であったので、その方に組合の仮理事としての印鑑登録を法務局にしていただき、抵当権の抹消手続を行いました。
(仙台市の買戻権の抹消)
 借りて住んでいた、土地建物を大家さんから購入しました。不動産屋を介さずに、個人間で直接売買し、登記も私がしました。この度、建物を取り壊し新築するため、銀行から融資を受けようと思い土地の登記簿をとり、銀行に提出したところ、仙台市の買戻権の登記がついているので抹消しなさいといわれました。どうしたらよいでしょうか。
 仙台市が造成して売却した、茂庭団地と鶴ヶ谷団地については、その土地を不動産業者が購入しすぐ転売するということを防ぐ為に、仙台市から購入して、10年以内に売却した場合は買い戻すことができるという、買戻権の登記がされています。買戻期間が終了していれば、効力がありませんが、担保に入れたり、売却するときには抹消することが要求されます。
 この際、仙台市より抹消に必要な書類をもらい、抹消登記をすべきでしょう。
 仙台市の窓口は、仙台市の本庁にある、都市整備局、住環境整備課になります。(電話番号 022-214-1269)(2009年9月29日現在)
 なお住宅供給公社から、土地を購入した場合も、買戻権がついているので、同様の問題があります。
(旧日本電信電話公社共済組合の抵当権抹消)
 昭和41年に日本電信電話公社共済組合から、宅地購入資金を借りて、抵当権設定をしました。昭和53年頃に返済し終わり、共済組合から書類が来ていました。それで、抵当権も抹消されたものと思っていました。最近、私が亡くなった後のことを考えて、遺言を書く為に不動産の登記簿をとったところ、まだ抵当権がついていました。これを消すのにはどうしたら、よいでしょうか。
 「日本電信電話共済組合」は、その後変遷をへて、今は「エヌ・ティ・ティ企業年金基金」という法人名になっております。
 ですから、東京にある「エヌ・ティ・ティ企業年金基金」に再度委任状等、抹消に必要な書類の再交付をお願いして下さい。なお現在(2009年10月29日現在)の連絡電話番号は03-5217-5914です。
根抵当権の消滅請求による抹消登記
 夫の会社が銀行から借入するにつき、根抵当権を設定するというので私の不動産を担保として提供しました。ところが、会社が倒産したため、銀行がその根抵当権に基づき競売の申立てをし、競売開始になりました。
 根抵当権の極度額は1000万円ですが、銀行が会社に対して有する債権は1億円以上あります。この根抵当権を抹消したいのですが、どうしたらよいでしょうか。
 根抵当権の元本が確定後に、現に存する債務の額が根抵当権の極度額を超えるときは、他人の債務を担保する為に根抵当権を設定した者は、その極度額に相当する金額を払い渡し、その根抵当権の消滅請求をすることができます。
 競売開始決定がでていますので、根抵当権の元本は確定しております。そして、確定した債務の元本が極度額1000万を超えておりますので、貴方が銀行に1000万円を、支払えば根抵当権の消滅請求ができます。
 消滅請求後、銀行より根抵当権の抹消に必要な書類を受領し、抹消登記手続きをすることができます。
 破産した人の不動産を今回購入することにしたのですが、破産管財人の弁護士さんから、「担保権消滅許可制度」を利用して手続きを進めるといわれました。どのよううな制度なのでしょうか。
 担保権のついている、破産者の物件を競売手続きによらずに売却するのを任意売却といいます。その際、抵当権を抹消する為に抵当権者といくら弁済したら抹消に応じてくれるか交渉するわけですが、なかなか金額が折り合わなかったり、後順位の抵当権者から高額な担保抹消料を要求され任意売却できないケースがよくありました。
 任意売却をスムーズに進めるために、管財人は、売買価格、破産財団への組み入れ額、買主、売買契約書等を示して、裁判所に「担保権消滅許可の申立て」をします。裁判所は、抵当権者の異議申し立てがないと、その物件の任意売却及び担保権消滅の許可決定をします。
 許可決定が確定すると、許可申立書に添付された売買契約と同一の売買契約が締結されたものとみなされます。買主は、裁判所が定めた納付期限までに、売買価格から財団組み入れ額を控除した額を裁判所に納付します。代金納付により、担保権は消滅し、裁判所は担保権の抹消登記の嘱託をし、納付された代金を配当表に基づいて抵当権者等に配当します。
抵当権者が破産している場合、抵当権抹消登記に必要な書類(裁判所の許可書の添付の要否)
(2011年1月11日)
 破産法78条2項12号によると、破産管財人が権利の放棄をするには、裁判所の許可を要するとの規定がある。破産している抵当権者が、抵当権の抹消に協力する場合、抵当権という権利を失うことになるので、この破産法の規定に、該当するように見える。
 しかし抵当債権の弁済をうけて、弁済を原因として抵当権の抹消に協力する場合は、破産財団の財産が増えるのであるから、破産債権者を害することは無いので、裁判所の許可は不要である。ところが、「解除」や「放棄」を原因とする場合は、抵当権を失い破産債権者を、害する可能性があるので、裁判所の許可が必要である。
 従って、「解除」や「放棄」を原因として、抵当権を抹消する場合は、裁判所の許可書を添付する必要がある。なお、根抵当権の場合の抹消原因に「弁済」は、ありえず「解除あるいは放棄」であるから常に、許可書の添付が必要になる。


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